GB: Le boom immobilier risque de briser les rêves commerciaux post-Brexit

LONDRES, 7 juillet (Reuters) – L’histoire suggère que la flambée des prix de l’immobilier en Grande-Bretagne pourrait menacer les espoirs d’une croissance alimentée par les exportations après le Brexit, si le ministre des Finances Rishi Sunak utilise le marché immobilier pour alimenter l’économie comme l’ont fait ses prédécesseurs.

Selon le prêteur Nationwide, les prix de l’immobilier augmentent au rythme annuel le plus rapide depuis 2004 (13,4 % en juin), grâce à l’allègement fiscal accordé aux acheteurs de biens immobiliers et à la ruée vers des maisons plus grandes en raison de l’augmentation du nombre de personnes travaillant à domicile.

Le marché immobilier revêt une importance totémique en Grande-Bretagne en tant que moteur de la richesse. Selon la Banque d’Angleterre, les prix de l’immobilier en Grande-Bretagne, corrigés de l’inflation, ont augmenté depuis 1980 plus que dans presque toutes les autres économies avancées.

Bien que le lien entre le marché immobilier national et le commerce international puisse ne pas sembler évident, au cours des 50 dernières années, il y a eu une relation inverse fiable entre les prix de l’immobilier et la contribution du commerce à la croissance économique, selon les calculs de Reuters.

D’une part, un marché immobilier florissant contribue à renforcer la confiance des consommateurs et les dépenses des ménages, ce qui stimule la demande d’importations et accroît le poids du commerce net sur l’économie.

Cela accroît la dépendance de la Grande-Bretagne vis-à-vis des investisseurs étrangers pour financer le déficit de sa balance des paiements.

Mais ce que l’on sait moins, c’est qu’il peut évincer l’industrie manufacturière, qui ne représente qu’environ 10 % de la production économique globale du pays, mais qui est cruciale pour les exportations.

Balazs Egert, économiste principal de l’Organisation de coordination et de développement économiques, a déclaré que ce lien était similaire au « syndrome hollandais », lorsqu’un secteur en plein essor, souvent lié à la découverte d’une matière première comme le pétrole, draine les ressources d’autres secteurs au détriment de l’économie globale.

« Si vous avez un boom immobilier, cela va (mettre) un frein à la performance des exportations dans un pays moyen dans lequel nous avons observé ce type de boom dans le passé », a déclaré Egert.

« Si l’on regarde les années 1990 et 2000, alors il est probablement juste de dire que si vous avez un secteur de la construction et un secteur immobilier en plein essor, alors ils ne sont certainement pas très utiles pour … le secteur manufacturier. »

Egert a appliqué ses recherches à un panel de pays de l’OCDE, dont le Royaume-Uni, les États-Unis, la France, le Canada et l’Australie, et a constaté que, dans l’ensemble de ces pays, la forte croissance des prix de l’immobilier était préjudiciable aux exportations.

Le raisonnement est le suivant : la hausse des prix de l’immobilier accroît la rentabilité des secteurs de la construction et de l’immobilier, ce qui attire la main-d’œuvre et le capital des industries à plus forte productivité telles que l’industrie manufacturière.

Pour garder les talents, les usines procèdent à des augmentations de salaires qui ne sont pas soutenues par des gains de productivité, ce qui les rend moins compétitives.

Les données le confirment.

L’évolution de la part des travailleurs de la construction dans la main-d’œuvre britannique a suivi de près la croissance des prix de l’immobilier. La fin des années 1980 et le milieu des années 2000 ont connu la croissance la plus rapide pour les deux.

En revanche, le déclin à long terme de la part des emplois manufacturiers s’est fortement accéléré pendant les périodes de forte croissance des prix de l’immobilier. Le déclin des emplois dans l’industrie manufacturière s’est surtout atténué pendant les périodes où la croissance des prix de l’immobilier était la plus faible, au milieu des années 1990 et après la crise financière mondiale.

Certes, l’industrie manufacturière britannique a décliné au fil des décennies avec la perte de l’industrie lourde au profit des marchés émergents à croissance rapide, mais elle s’est stabilisée ces dernières années autour de 10 % de la production économique globale.

Une flambée des prix de l’immobilier a également tendance à attirer les investissements étrangers, ce qui fait grimper la monnaie nationale et rend les exportations coûteuses – comme cela s’est produit au début des années 2000.

DEVENIR HOLLANDAIS

La réapparition de cette dynamique « doublement hollandaise » en Grande-Bretagne dépend de ce qu’il adviendra du marché immobilier après la pandémie.

Un flot d’argent bon marché a fait grimper les prix de l’immobilier dans de nombreuses économies avancées, ce qui pourrait signifier que les producteurs britanniques ne souffriront pas d’un désavantage comparatif.

Un sondage réalisé par Reuters auprès d’économistes et d’analystes du marché immobilier en mai a montré que le marché britannique devrait ralentir considérablement l’année prochaine.

Toutefois, au cours des 20 dernières années, les prévisionnistes ont sous-estimé à plusieurs reprises la hausse des prix des logements, deux tiers des projections depuis 1999 s’étant révélées trop faibles.

Certains signes indiquent que les prix de l’immobilier pourraient à nouveau augmenter plus que prévu, même après l’expiration, fin septembre, des réductions temporaires de la taxe sur les achats immobiliers, appelée droit de timbre.

« Même si le marché du travail s’affaiblit, il est possible que l’évolution des préférences en matière de logement, suite à la pandémie, continue de soutenir l’activité pendant un certain temps encore », a déclaré Robert Gardner, économiste en chef chez Nationwide.

Le ministère des finances s’est refusé à tout commentaire. Il a précédemment déclaré que la réduction des taxes sur les achats immobiliers avait contribué à protéger des centaines de milliers d’emplois liés au marché immobilier en stimulant l’activité économique.

C’EST REPARTI ?

Les responsables politiques aspirent depuis longtemps à un rééquilibrage de l’économie britannique vers une croissance davantage axée sur les exportations. Le gouvernement du Premier ministre Boris Johnson cherche à conclure des accords commerciaux post-Brexit dans le monde entier à cette fin.

Mais à mesure que l’économie se remet de son effondrement COVID-19, la tentation de stimuler à nouveau le marché immobilier peut se faire sentir.

Il faut résister à cette tentation, a déclaré Andrew Sentance, un responsable politique de la Banque d’Angleterre qui est maintenant conseiller principal de Cambridge Econometrics, une société de conseil.

« Je ne suis pas convaincu que le fait de gonfler le marché du logement soit un bon moyen de stimuler la consommation, car l’inflation des prix des logements procure des avantages économiques ou financiers aux personnes qui possèdent déjà des maisons », a déclaré M. Sentance.

Le risque de mécontenter les propriétaires, le bloc d’électeurs le plus puissant de Grande-Bretagne, a par le passé contrecarré les appels à construire plus de logements sans essayer d’abord de stimuler la demande.

Il reste à voir si M. Sunak, qui s’est empressé de lancer son plan de relance du logement l’année dernière pour aider l’économie à traverser son ralentissement historique, permettra au marché de se remettre sur ses pieds.

Si ce n’est pas le cas, la poursuite de la hausse des prix de l’immobilier pourrait saper les efforts déployés pour aider les secteurs plus productifs.

M. Sunak a tenté de stimuler les investissements des fabricants avec une politique de « super déduction » qui permet aux entreprises de réduire leur facture fiscale jusqu’à 25 pence pour chaque livre investie jusqu’en mars 2023.

La Confederation of British Industry affirme qu’il doit fournir plus d’aide pour surmonter les problèmes de la chaîne d’approvisionnement mondiale et les pénuries de main-d’œuvre qui ont été exacerbées par le Brexit.

Sunak espérera qu’il pourra éviter les schémas du passé lorsqu’il s’agit de rééquilibrer l’économie britannique.

En 2013, lorsque le gouvernement a lancé ses subventions « Help to Buy » pour les acheteurs de maisons et qu’il visait 1 000 milliards de livres (1 400 milliards de dollars) d’exportations d’ici 2020, les risques de surgonflement du marché étaient évidents. Les prix de l’immobilier ont grimpé en flèche et les exportations n’ont pas atteint l’objectif fixé (283 milliards de livres), malgré la forte baisse de la valeur de la livre après le vote du Brexit.

« Nous continuons à répéter les mêmes erreurs », avait alors averti l’ancien ministre des finances Alistair Darling.

Reuters, 07/07/2021

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